İpotek, bir borcun ödenmesini garantilemek için taşınmaz üzerine tapuya işlenen sınırlı bir ayni haktır. Borçlu taşınmazını kullanmaya devam eder, satış da yapabilir — ama ipotek üstünde kalmaya devam eder, alıcı bunu bilerek alır. Borç ödenmezse alacaklı icra yoluyla taşınmazı sattırıp parasını alır.
En sık görüldüğü yer: konut kredisi
Banka konut kredisi vermek için satın alınan eve ipotek koyar. Mantığı şu: borç ödenmezse banka eve el koyup satar. Bu yüzden konut kredisi faizi ihtiyaç kredisinden ucuzdur — risk düşük. İpotek tesis edilmemiş bir konut kredisi yoktur.
İpotek tesis harcı
İpotek tapuya işlenirken harç ödenir: kredi tutarının binde 4,55'i. 2.000.000 TL kredide 9.100 TL ipotek tesis harcı. Banka çoğunlukla bu rakamı krediye gömerek tüketiciden tahsil eder.
Türleri
- Anapara ipoteği: Kesin borç tutarı bellidir, sadece o tutar için işler.
- Üst sınır ipoteği: Maksimum miktar belirlenir, içindeki kullanım esnektir. Ticari kredilerde yaygın.
- Katı ipotek: Sadece belirtilen banka/alacaklıya devredilebilir.
- Serbest ipotek: Üçüncü kişilere devredilebilir, daha esnek.
Nasıl kalkar (fekk)?
Borç tamamen ödendiğinde otomatik kalkmaz — banka tapuya "ipoteğin terkini" için yazı vermelidir. Sonra siz veya banka tapu müdürlüğüne giderek ipoteği tapudan sildirirsiniz. Bu işlem sırasında ipotek fekk harcı ödenir (sabit tutar, 2026'da yaklaşık 1.500 TL). Banka, son taksitten sonra fekk yazısını size verir; bunu tapuya götürmek size düşer.