Kira getirisi, bir gayrimenkulü kiraya verdiğinizde yıllık olarak topladığınız kiranın satın alma değerine oranıdır. Yatırım dünyasında bunun karşılığı 'rental yield': mülkün size her yıl kaç yüzdelik nakit getirisi sağladığını söyler. Mülk satın almadan önceki en kritik karar göstergesidir — borsa hissesinin temettü oranıyla mantığı aynıdır.
Brüt vs net kira getirisi
İki farklı hesap. Aralarındaki fark çoğu zaman beklenenden büyüktür.
Brüt kira getirisi
Formül: (Yıllık brüt kira × 12) / Mülk değeri. Sadece kira ile satın alma fiyatına bakar; vergi, aidat, tamir, boş kalma süresi yok.
Net kira getirisi
Formül: (Yıllık brüt kira − giderler) / Mülk değeri. Giderler şunları içerir:
- Stopaj veya gelir vergisi (kira beyanı sonrası ödenen vergi)
- Site aidatı (mülk sahibi öderse — kiracıya yansıtılırsa düşmez)
- Yıllık tamir-bakım fonu (yaklaşık kira × %5)
- Boş kalma süresi (yıllık genelde 0,5-1 ay arası)
- Emlak vergisi
- DASK + konut sigortası
Brüt %5 görünen bir mülkün net getirisi sıkça %3-3,5'a düşer. 'Brüt rakama bakıp aldım' diyenler genelde sonradan üzgün çıkar.
Türkiye'de kira getirisi pratiği
Genel resim: Türkiye'de brüt kira getirisi %3-5 aralığında oturuyor. Bölge bazında farklılaşıyor:
- İstanbul prime bölgeler (Beşiktaş, Bebek, Etiler): brüt %2-3. Düşük getiri ama mülk değer artışı yüksek.
- İstanbul orta bölgeler (Kadıköy, Ümraniye, Beylikdüzü): brüt %3-4.
- İstanbul yeni gelişen bölgeler (Esenyurt, Başakşehir, Bahçeşehir): brüt %4-5.
- Anadolu büyükşehirleri (Antalya, Bursa, İzmir): brüt %4-5.
- Anadolu orta-küçük şehir: brüt %5-7. Yüksek getiri ama değer artışı düşük, likidite zayıf.
Yatırımcı dilemma'sı klasik: yüksek getirili düşük segmentte mi, düşük getirili prestij segmentte mi? İlk seçenek nakit akışı, ikincisi sermaye kazancıdır.
Kira çarpanı: getirinin tersi
Aynı bilgiyi tersinden ifade eder: Kira çarpanı = Mülk değeri / Yıllık kira. Yani kaç yıl kira toplarsanız mülkün değerini çıkartırsınız.
- 10-15: uygun fiyatlı, getiri yüksek (%6,7-10).
- 15-20: orta segment (%5-6,7).
- 20-25: prestijli segment (%4-5).
- 25+: aşırı pahalı, sermaye kazancı bekleyen yatırım.
Türkiye'de 1990'larda kira çarpanı 5-7 idi (%14-20 getiri); 2010'larda 10-15'e çıktı; 2020'lerde özellikle prime bölgelerde 25-35 düzeyine yerleşti. Mülk pahalandı, kira o oranda yetişmedi.
Yatırım kararı: salt getiriye bakmak yetmez
Kira getirisi tek başına karar vermek için yetersizdir. Yanına şu üçlüyü koyun:
- Mülk değer artış beklentisi: bölgenin gelecek 5-10 yılda ne kadar kazanacağı.
- Likidite: satmak istediğinizde alıcı bulma süresi.
- Kiracı kalitesi: aksaklık, ödememe, tahliye riski.
%6 getirili bir mülk %2 değer artışı gösteriyorsa toplam yıllık verim %8. %3 getirili prime mülk %10 değer artışı yapıyorsa toplam %13. Salt brüt getiriye odaklanmak iki yıl sonraki pişmanlığı doğurabilir.