Emlak Vergisi Nedir? 2026

Emlak vergisi, taşınmaz sahibi olmaktan doğan yıllık bir vergidir ve bağlı bulunduğunuz belediyeye ödenir — devlet hazinesine değil. Belediyeler bu vergiyle altyapı, hizmet ve diğer giderlerini karşılar.

Oran taşınmaza göre değişir

Konut: binde 1 (büyükşehirlerde binde 2)
İş yeri: binde 2 (büyükşehirlerde binde 4)
Arsa: binde 3 (büyükşehirde binde 6)
Arazi: binde 1 (büyükşehirde binde 2)

Büyükşehir belediyesi sınırları içindeyseniz oran iki katına çıkar. İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi 30 büyükşehir bu kapsamda.

Matrah: rayiç bedel

Verginin uygulandığı taban tutar, taşınmazın belediye tarafından açıklanan rayiç bedelidir — piyasa fiyatı değil. Rayiç bedel her 4 yılda bir takdir edilir, ara yıllarda yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Genelde piyasa fiyatının çok altındadır; bu yüzden 5.000.000 TL'lik daireye yıllık 1.500-3.000 TL emlak vergisi düşebilir.

Ödeme: iki taksit

Birinci taksit Mart-Mayıs arası, ikinci taksit Kasım ayı sonuna kadar. Tek seferde ödenmek istenirse Mayıs sonuna kadar tamamı yatırılabilir. e-Belediye, anlaşmalı banka, GİB İnteraktif vergi dairesi üzerinden ödenir.

Örnekler

1İstanbul'da rayiç bedeli 800.000 TL olan bir konut: 800.000 × 0,002 = 1.600 TL yıllık emlak vergisi (taksiti 800 TL).

2Ankara büyükşehirde rayiç bedeli 2.000.000 TL olan iş yeri: 2.000.000 × 0,004 = 8.000 TL yıllık.

3Konya merkez (büyükşehir) içinde rayiç bedeli 600.000 TL arsa: 600.000 × 0,006 = 3.600 TL.

4Tek konutu olan, hiç geliri olmayan emekli: muafiyet kapsamına girer, sıfır ödeme.

Sıkça Sorulanlar

Tek konutum var, emekliyim — muafiyetten faydalanır mıyım?

Evet. 200 m²'yi geçmeyen tek konuta sahip emekliler, dul ve yetimler, gaziler, engelliler ve geliri olmayanlar konut emlak vergisinden muaftır. Belediyeye yıllık beyanname ile başvurmanız gerekir.

Rayiç bedel piyasa fiyatından nasıl bu kadar düşük?

Rayiç bedel belediye tarafından 4 yılda bir takdir edilir ve ara yıllarda yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Konut piyasası bu güncellemeden çok daha hızlı hareket ettiği için piyasa fiyatı her zaman önde gider.

Ödemezsem ne olur?

Aylık gecikme zammı (yaklaşık %3) işletilir ve belediye icra takibi başlatabilir. Tapu işleminde (satış, devir, ipotek) borçlu taşınmazda işlem yapılamaz.

Aldığım yıl emlak vergisini kim öder?

1 Ocak itibarıyla taşınmazın sahibiydi. Yıl içinde satılırsa kalan taksitten yeni sahibi sorumludur. Tapu devrinden önce alıcı, satıcının emlak vergisi borcu olmadığına dair belediyeden ilişiksizlik belgesi ister.