Kira Artış Oranı Nedir? 2026

Kira artış oranı, mevcut kiranızın yıllık olarak yükseltilebileceği üst sınırdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 344) konut ve çatılı iş yeri kiraları için ev sahibinin keyfi zam yapmasını engellemek için bu sınırı koyar. Sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

2026 ortalama oran

TÜİK her ay TÜFE'yi açıklar. Kira artış oranı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranıdır; TÜİK bu rakamı yenileme ayının başında açıklar. 2026'da oran Ocak'taki %34,88'den Ekim'de %31,49'a indi; örneğin Mayıs 2026 yenilemesinde Nisan verisiyle açıklanan %32,43 uygulanır.

Konut ve iş yerinde tavan

Tür	Tavan
Konut	12 aylık TÜFE ortalaması (üst sınır)
Çatılı iş yeri	12 aylık TÜFE ortalaması (üst sınır); kiracısı tacir ya da şirket olan iş yerlerinde de 1 Temmuz 2020'den beri geçerli

Sözleşmeye "%50 zam" yazılmış olsa bile konutta da çatılı iş yerinde de 12 aylık TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir; TBK 344 emredici hükümdür. Kiracısı tacir ya da şirket olan iş yerlerinde bu sınır, 6217 sayılı Kanun'daki erteleme 30 Haziran 2020'de bitince uygulanmaya başladı.

5 yıllık kira tespiti

5 yıldır oturuyorsanız ev sahibi kira tespit davası açabilir ve yıllık TÜFE üstünde, piyasa rayicine yakın bir kira talep edebilir. Hakim emsalleri inceleyerek karar verir. Kiracı için bu, uzun vadeli düşük kiranın aniden piyasaya çekilmesi demektir.

Geçici %25 tavan

2022-2024 arası konut kira artışları geçici düzenlemeyle yıllık %25 ile sınırlandı. 2024 ortasında bu sınır kaldırıldı, sistem TBK'nin TÜFE tavanına döndü. Ev sahipleri bu dönem boyunca geriye dönük artış uygulayamaz.

Örnekler

1Ekim 2026'da yenilenen konut kirası: 12 aylık TÜFE ortalaması %31,49 olduğundan mevcut 15.000 TL kira en fazla 19.723,50 TL'ye çıkarılabilir.

2İş yeri sözleşmesinde "her yıl %50 artış" yazıyor: Şubat 2026 yenilemesinde tavan %33,98 olduğundan 20.000 TL kira en fazla 26.796 TL'ye çıkabilir; aşan kısım geçersizdir.

35 yıl önce 5.000 TL'ye kiralanan konut, ev sahibi kira tespiti açtı; emsal araştırması 25.000 TL gösterdi. Hakim 22.000 TL'ye uyarladı.

Sıkça Sorulanlar

Ev sahibim TÜFE üstü zam istiyor, kabul etmek zorunda mıyım?

Hayır. Konutta ve çatılı iş yerinde TÜFE tavanı kanundur, sözleşmeyle daha yüksek belirlenemez. Kabul etmezseniz sözleşme kendiliğinden yenilenir; artış en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar olabilir ve ev sahibi bu yüzden tahliye davası açamaz.

TÜFE oranını nereden öğrenirim?

TÜİK her ayın başında yayımladığı TÜFE bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranını verir; kira tavanı budur. Bu oran son 12 ayın endeks ortalamasının önceki 12 aya göre değişimidir, aylık yıllık enflasyon oranlarının basit ortalaması değildir. Güncel oran kira artış hesaplayıcısına otomatik gelir.

Kira sözleşmesinde "yıllık %50 artış" yazıyor — geçerli mi?

Hayır. TBK 344 emredici hükümdür: konutta da çatılı iş yerinde de 12 aylık TÜFE ortalamasını aşan artış geçersizdir. Kiracısı tacir ya da şirket olan iş yerlerinde bu sınır 1 Temmuz 2020'den beri uygulanıyor.

Kira artışı yapılmadan yıllar geçti, geriye dönük talep edilebilir mi?

Sözleşmede yıllık artış şartı varsa evet: ev sahibi uygulamadığı artışların farkını 5 yıllık zamanaşımı içinde (TBK 147) ve her yıl TÜFE tavanını aşmadan isteyebilir. Sözleşmede artış şartı yoksa geriye dönük fark istenemez; yeni kira dönemi için kira tespit davası gerekir.