2026 kira uyuşmazlıkları için TBK 344 ve 347 bazlı yasal radar. Kira tespit davası (5 yıl), sebepsiz tahliye (10 yıl) ve arabuluculuk süreçlerini hatasız hesaplayın.
Türkiye'de kira hukuku, 2024 yılındaki %25 sınırının kalkması ve 2026 yılındaki yüksek yargı kararlarıyla yeni bir döneme girmiştir. Bu simülatör, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerini, bölge adliye mahkemelerinin güncel hakkaniyet indirimi oranlarını ve zorunlu arabuluculuk takvimini harmanlayarak size özel bir risk raporu sunar.
TBK 344/3 ve 347 maddelerine tam uyumlu algoritmalar.
İhtarname süreleri ve hak düşürücü tarihler için otomatik uyarı.
Dava şartı olan arabuluculuk başvuru sürelerinin planlanması.
2026 kira uyuşmazlıkları için TBK 344 ve 347 bazlı yasal radar. Kira tespit davası (5 yıl), sebepsiz tahliye (10 yıl) ve arabuluculuk süreçlerini hatasız hesaplayın.
Hesaplamanın isabetli olması için kira başlangıcını tam gün/ay/yıl olarak girin. Yazılı kontrat yoksa, banka dekontlarındaki ilk kira ödemesini baz alın.
Kontratın süresini (Genelde 1 yıldır) belirleyin. Sistemin 10 yıllık 'uzama yılını' doğru tespit etmesi için bu adım kritiktir.
Eğer elinizde bir tahliye taahhütnamesi varsa, imza tarihlerini girerek 'müzayaka' (zor durum) riskini test edin.
Sistem size 5. yıl (tespit) ve 10+1. yıl (sebepsiz tahliye) pencerelerini grafiksel olarak sunar. İhtarname tarihlerini kaçırmamak için not alın.
Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi, ev sahibi için kiranın 12 aylık TÜFE ortalamasından bağımsız olarak piyasa değerine (rayiç bedel) çekilmesi hakkını doğurur.
Kira tespit davasında belirlenen piyasa değerinden "Eski Kiracı İndirimi" uygulanır. 2026'da bu oran genellikle %10 ile %20 arasındadır.
TBK Madde 347 uyarınca, kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. 10 yılın başlangıcını doğru hesaplamak kritiktir.
| Süreç Aşaması | Yasal Tanım | Kritik Etki |
|---|---|---|
| İlk Sözleşme | Belirli süreli | Hazırlık. |
| 10 Yıl Uzama | Bitişten itibaren | Koruma. |
| Fesih Hakkı | 11. Yıl bitimi | 3 Ay kala ihtar! |
Tahliye davalarının çoğu taahhütnamelere dayanır. Ancak "imzalı" olması yetmez:
Kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açamazsınız. Arabuluculuk şarttır. Uzlaşma sağlanamazsa, son tutanakla dava süreci başlar.
Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılan %25'lik sınırın ardından, 2026 yılında kira artışları tamamen 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına endekslenmiştir. Kira sözleşmenizdeki yenileme ayında açıklanan en güncel TÜFE oranını baz almalısınız.
Kira tespit davaları, davanın açıldığı dönemin başından itibaren etki eder. Eğer ihtarname veya dava süresinde açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenen farklar o kira yılının başından itibaren geçerli olur.
2026 yılındaki mahkeme yoğunluğu göz önüne alındığında; arabuluculuk (1 ay) + yerel mahkeme (12-18 ay) + istinaf süreci (8-12 ay) şeklinde bir takvim öngörülmektedir. Toplam sürecin 2 yılı aşabileceğini dikkate alarak strateji kurmalısınız.
Hukukumuzda bu madde geçersizdir. Kiraya veren, sözleşmede artış maddesi olmasa bile, en az TÜFE oranında artış yapılmasını her zaman talep etme hakkına sahiptir.
İki haklı ihtar veya icra takibi (Örnek 13) yoluyla tahliye süreci başlatılabilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açma hakkı doğar. 2026'da bu süreçler elektronik tebligat sistemleriyle hızlanmıştır.