2026 Kira Artış Oranı Rehberi: TÜFE Tavanı, Formül ve Kiracı Hakları

Ev sahibiniz arıyor: "Bu yıl kirayı %50 zamlamak istiyorum, enflasyon böyle." Mevcut kiranız 15.000 TL — yeni rakam 22.500 TL. İçinizde bir his var: bu yasal mı? Cevap çoğunlukla hayır — ve elinizdeki haklar çoğu kiracının bildiğinden geniş.

2026''da Türkiye''de kira artışı yalnızca tek bir kurala bağlı: Türk Borçlar Kanunu 344. madde. Bu rehberde Mayıs 2026 yasal tavanını, formülü, ev sahibi üstüne zam isterse atacağınız adımları ve birikimli artış gibi gri alanları somut sayılarla anlatıyoruz. Kendi sözleşmeniz için tam hesaplamayı kira artış oranı hesaplama aracımızla birkaç saniyede yapabilirsiniz.

2026''da Yasal Kira Artış Tavanı: TBK Madde 344

2026''da konut ve işyeri kiralarında yıllık artışın yasal sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu hüküm Türk Borçlar Kanunu''nun 344. maddesinde emredici — yani sözleşmeye yazılsa bile aşılamaz, aşan kısım kendiliğinden geçersiz hale gelir.

%25 sınırı neden kalktı?

2022-2024 arasında konut kiralarına getirilen %25 geçici tavan, 1 Temmuz 2024''te resmen sona erdi. O tarihten bu yana yasal kıstas yine TBK 344''e döndü. Sözleşmenizde "yıllık %25 zam" yazsa dahi bu hüküm geçerliliğini yitirdi; tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

TÜFE 12 aylık ortalama nedir?

TÜİK her ay başı önceki ayın enflasyon verisini yayınlar. "12 aylık ortalama" son 12 ayın TÜFE değişim oranlarının ortalamasıdır — tek ayın inişi-çıkışı bu rakamı şoke etmez. Sözleşme yenileme ayınızdaki en güncel açıklanmış 12 aylık ortalama sizin tavanınızdır.

2026 aylık tavan tablosu

Sözleşmeniz hangi ayda yenileniyorsa o ayın tavanı sizin için bağlayıcı. Mayıs 2026''da yenilenen 15.000 TL''lik bir sözleşmede ev sahibi en fazla 19.864,50 TL talep edebilir — kanun bunun üstüne kapı kapatıyor.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Formül çok basit:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Yasal Tavan / 100)

15.000 TL kira ve %32,43 tavan için: 15.000 × 1,3243 = 19.864,50 TL. Taraflar anlaşırsa bu rakamın altında bir oran serbestçe belirlenebilir; üstüne çıkılamaz.

Yıl dönümü mü, sözleşme tarihi mi?

Artış, sözleşmedeki kira yılının yıl dönümünde uygulanır — sözleşmenin imza tarihinde değil. 1 Mart 2025''te başlayan sözleşmenin yıl dönümü 1 Mart 2026''dır; o tarihte yürürlükteki yasal tavan kullanılır. Mart 2026 için bu %33,39''dur. Ev sahibi yıl dolmadan önce zam talep edemez; ara dönemde yapılan zam talebi yasal dayanaktan yoksundur.

Aylık güncel oran nereden bulunur?

TÜİK''in "Tüketici Fiyat Endeksi" bültenleri (tuik.gov.tr) tek resmi kaynak. Bizim aracımız bu veriyi otomatik çeker — kendi sözleşmeniz için tam tutarı kira artış oranı hesaplama aracında görebilirsiniz.

Ev Sahibi Yasal Tavanın Üstünde Zam İsterse Ne Yaparsınız?

Bu, kiracıların en sık karşılaştığı ama hakkında en az bilgi bulunan durumdur. Adım adım pratik süreç:

1. Adım — Yasal tutarı ödeyin, fazlayı ödemeyin

Yasal tavanı tam ödediğinizde borcunuzu ifa etmiş olursunuz. Ev sahibinin TBK 344''e aykırı talep ettiği fazla kısım hukuken bağlayıcı değildir. Daha önce yanlışlıkla fazla ödediyseniz, fazla ödenen kira sebepsiz zenginleşme (TBK m.77) hükümlerine dayanarak geri istenebilir.

2. Adım — Noter ihtarnamesi (önerilir)

İhtarname yasal zorunluluk değil; ama yazılı kayıt olarak kesinlikle önerilir. İhtarnamede şu üç şeyi belirtin: (a) yasal tavanın yüzdesi ve buna karşılık gelen tutar, (b) talep edilen fazla zammı reddettiğiniz, (c) yasal tutarı eksiksiz ödediğiniz/ödeyeceğiniz. Noter ya da iadeli taahhütlü posta yeterlidir. Bu belge ileride temerrüt iddiasına karşı en güçlü kalkanınız olur.

3. Adım — İcra takibi gelirse: 7 gün içinde itiraz

Ev sahibi fark için icra takibi başlatırsa, ödeme emrinin size tebliğinden itibaren 7 gün içinde İİK m.62 uyarınca itiraz edin. İtiraz dilekçesinde "TBK m.344''e aykırı talep" gerekçesini açıkça yazın. İtirazın kaldırılması için ev sahibi mahkemeye gitmek zorundadır; mahkeme TBK 344''ün emredici niteliği gereği sizin haklılığınızı tescil eder.

4. Adım — Tahliye davası açılırsa: temerrüt iddiası neden geçersiz?

TBK m.315 temerrüdü iki şarta bağlar: yazılı bildirim ve 30 günlük süre. Siz yasal tutarı eksiksiz ödediğinizden kira borcunuzu ifa etmiş olursunuz; temerrüde düşmüş sayılmazsınız. Mahkeme bu çerçevede tahliye talebini büyük olasılıkla reddeder.

5. Adım — Kira tespit davası: kim açar?

5 yıldan kısa sözleşmelerde TBK 344 kapsamındaki kira tespit davası her iki tarafça açılabilir — yalnızca ev sahibinin değil. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi''dir. 5 yıl dolmuş sözleşmelerde ise ayrı kurallar geçerli (bir sonraki başlıkta).

Avukat zorunlu mu?

Yasal zorunluluk yok; bizzat başvurabilirsiniz. Ama icra itirazı, dava süreci ve dilekçe tekniği işin içinde — özellikle yüksek miktarlı uyuşmazlıklarda avukat tutmak şiddetle tavsiye edilir. Baroların adli yardım birimleri ekonomik koşullara uygun kişilere ücretsiz hukuki destek sağlar.

Birikimli Artış Mümkün mü? Geçen Yıl Zam Yapılmadıysa

Kısa cevap: Hayır. Ev sahibi geçen yıl hiç zam yapmadıysa bu yıl iki yıllık birikimli artış yapamaz. TBK m.344/1 her kira dönemini bağımsız değerlendirir; önceki dönemde kullanılmayan artış hakkı bir sonraki döneme devredilmez.

Yasal dayanak

TBK 344''ün lafzı "bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalaması" demektedir. İki kira yılını birleştirmek bu sınırın açıkça aşılması anlamına gelir. Sözleşmede aksine madde olsa bile bu kısım kısmi butlana uğrar — sözleşmenin geri kalanı yürürlükte kalır.

Zımni yenileme istisnası neden yok?

Belirli süreli sözleşme sona erdiğinde kiracı taşınmadığı için sözleşme TBK m.347 uyarınca zımnen yenilenmiş sayılır. Zımni yenilemede de her yeni dönem için yalnızca o dönemin TÜFE oranı uygulanır; geriye dönük birikim hesaplanmaz.

Yargıtay 3. HD içtihatları ne diyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kira hukukuna ilişkin yerleşik içtihadında, yasal üst sınırı aşan sözleşme hükümlerinin kısmi butlana uğradığı ve sözleşmenin geri kalanının geçerliliğini koruduğu istikrarlı biçimde uygulanmaktadır. Her yıl kendi dönemiyle hesaplanır; iki dönemi birleştirip "birikimli" zam yapma talebi yargı uygulamasında karşılık bulmaz.

Fazla ödediysem geri alabilir miyim?

Evet. Geçmişte yasal tavanın üstünde ödenen tutarlar TBK m.77 vd. (sebepsiz zenginleşme) hükümlerine dayanarak iade istenebilir. Zamanaşımı süresi 2 yıldır — fazla ödediğinizi öğrenmenizden itibaren işler. Pratik olarak banka kayıtları ve sözleşme dosyanız bu davanın temelidir.

5 Yılı Dolan Kira Sözleşmesinde Durum Değişir

5 yıl boyunca kiracı kalan biri için kurallar farklılaşır. TBK m.344/3, 5 yıl dolduğunda yenilenen sözleşmede yeni kira bedelinin mahkeme tarafından emsal kira bedeli + hakkaniyet indirimi ile belirleneceğini söyler. Bu rakam TÜFE tavanını aşabilir — ama keyfi değil, mahkeme bölgenin emsal piyasa kirasına bakarak karar verir.

Arabuluculuk artık zorunlu

5 yılını dolduran sözleşmelerde açılacak kira tespit davaları için 2023 sonrası arabuluculuk zorunlu hale geldi. Yani dava açmadan önce taraflar arabulucu önünde anlaşmaya çalışmak zorunda. Anlaşma sağlanamazsa son anlaşmazlık tutanağı ile Sulh Hukuk Mahkemesi''ne başvurulabilir.

Mahkeme bedeli nasıl belirler?

Mahkeme bilirkişi marifetiyle (a) bölgedeki benzer dairelerin güncel kira bedellerini, (b) sözleşmenin ne kadar süredir devam ettiğini ve (c) tarafların ekonomik durumunu değerlendirir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, 5 yılı dolmamış sözleşmelerde mahkemenin hak ve nesafet ölçütü yerine TBK 344/1 endeks uygulamasıyla bağlı olduğunu netleştirmiştir. 5 yıl dolduktan sonra yapılan tespit davalarında ise hakkaniyet indirimi tipik olarak %15-25 aralığında uygulanır.

Konut vs İşyeri Kira Artışı: Fark Var mı?

Yasal tavan açısından fark yok. TBK m.344 hem konut hem çatılı işyeri kira sözleşmelerini aynı şekilde bağlar. Yıllık tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır; her ikisi için aynı %32,43 (Mayıs 2026) geçerli.

Pratik farklar diğer alanlardadır: işyerinde depozito tutarı ve süresi genelde daha esnek, KDV ve stopaj uygulaması farklı, vergi mükellefiyeti kiracıda doğar. Kira stopaj hesaplama aracımızla işyeri kiraları için aylık net/brüt karşılığını görebilirsiniz.

Karar Rehberi: Hangi Durumda Ne Yapmalısınız?

• Kiracı — sözleşme yenileme yaklaşıyor: Yenileme ayınızdaki güncel TÜFE 12 aylık ortalamasını hesaplayın. Ev sahibinin teklifi tavanın altındaysa onaylayın; üstündeyse 1. adımı izleyin.
• Kiracı — şüpheli yüksek zam talebi: Yasal tutarı eksiksiz ödeyin, noter ihtarnamesi gönderin. İcra/dava gelirse yukarıdaki adımları izleyin.
• Kiracı — geçmiş yıllarda fazla ödediniz: Banka dekontlarını toplayın, 2 yıl içinde TBK m.77 ile iade davası açın. Avukat desteği isteyebilirsiniz.
• Kiracı — 5 yıldan fazladır oturuyorsunuz: Ev sahibinin tespit davası açma olasılığı yüksek. Önce arabuluculuk; sonra Sulh Hukuk. Hazırlığınızı emsal kira verisiyle yapın.
• Ev sahibi — adil ve hukuki talebim ne olmalı: Yenileme ayındaki TÜFE 12 aylık ortalamasını uygulayın. Tavanın üstüne talep risklidir — itiraz + dava + tahliye reddi olası, zaman ve avukat maliyeti büyük olur.

Tüm bu hesapları kendi sözleşmeniz için saniyeler içinde yapmak için kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanın. Aylık TÜİK verileriyle otomatik güncellenir, hem tavan oranı hem yeni kira bedelini gösterir.